Immobilienverkauf in der Steuererklärung

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Immobilienverkauf in der Steuererklärung

Pascal Eckel

Steuer-Experte

8 min Lesedauer

Aktualisiert am: 11.04.2024

Die Zeit der Nullzinsen ist vorbei und so manchen, die in Immobilien investiert haben, droht wahrscheinlich durch Ablauf der Zinsbindung der notwendige Verkauf. Als wäre das nicht genug, kann es sogar sein, dass der Verkauf noch versteuert werden muss 😓 Wir klären auf!

Das Wichtigste zum Immobilienverkauf in der Steuererklärung in Kürze:

🤝
Der Verkauf einer Immobilie gehört zu den privaten Veräußerungsgeschäften, kann aber auch gewerblich sein.
⏳
Nach dem Ablauf der Haltefristen ist der mögliche Gewinn steuerfrei. Wenn du die Immobilie also schon 10 Jahre besitzt, musst du beim Verkauf keine Steuern auf den Gewinn zahlen.
👆
Falls du von Anfang an selbst in deiner Immobilie gelebt hast, gibt es Sonderregelungen für den steuerfreien Verkauf.
🪦
Auch der Verkauf einer geerbten Immobilie kann steuerfrei sein, wenn die Haltefrist abgelaufen ist. Die Haltefrist gilt dabei für die Person, von der du die Immobilie erbst.

Die Themen im Überblick

1
Muss der Verkauf einer Immobilie versteuert werden?

Wenn du eine Immobilie in deinem Eigentum verkaufst, dann kann hierbei eine hohe Steuernachzahlung entstehen 😨 Die Betonung liegt dabei auf dem "kann"! Denn der Verkauf einer Immobilie ist unter Umständen auch steuerfrei. Du musst es nur richtig anstellen und genügend Geduld aufbringen. Aber es lohnt sich!

Wo trägst du den Verkauf in der Steuererklärung ein?

Den Verkauf deiner Immobilien trägst du in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) ein. Besonders relevant sind dabei für dich die Zeilen 31 - 38 und Zeile 51.

2
Haltefristen beim Immobilienverkauf: Wann musst du keine Spekulationssteuer zahlen?

Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, sofern der Verkauf innerhalb von 10 Jahren 📆 nach dem Erwerb erfolgt. Im Fachjargon nennt man die darauf anfallende Steuer gerne mal "Spekulationssteuer", denn wer eine Immobilie nur kurzfristig erwirbt, um diese wieder zu verkaufen, macht nichts anderes als auf einen möglichst hohen Gewinn zu wetten.

Dabei handelt es sich aber auch nur um Einkommensteuer und nicht um eine eigene Steuerart mit eigenen Regeln. Ist die Immobilie also länger als 10 Jahre in deinem Eigentum, dann ist der Verkauf komplett steuerfrei 🤩

Hinweis

Beim Erwerb einer Immobilie fällt übrigens in jedem Fall die Grunderwerbsteuer an, diese lässt sich leider nicht vermeiden 😅 Dabei handelt es sich aber auch nur um Einkommensteuer und nicht um eine eigene Steuerart mit eigenen Regeln. Ist die Immobilie also länger als 10 Jahre in deinem Eigentum, dann ist der Verkauf komplett steuerfrei 🤩

Sonderregel für Eigennutzung der Immobilie

Eine kürzere Frist ⏲️ gilt, wenn du die Immobilie selbst bewohnst bzw. bewohnt hast. Hat man diese im Jahr des Verkaufs und zwei Jahre zuvor selbst bewohnt, so ist der Verkauf bereits nach drei Jahren steuerfrei. Andererseits ist der Verkauf auch dann steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Fertigstellung oder Anschaffung und Verkauf durchgängig selbst bewohnt wurde.

3
Welcher Betrag wird beim Verkauf versteuert?

Auch wenn es sich beim Verkauf einer einzelnen Immobilie nicht um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, wird beim Verkauf nur der entstehende Gewinn versteuert: also die Einnahmen minus die Ausgaben.

Wie wird der Gewinn ermittelt?

💸
Zuerst wird die Abschreibung in Höhe von 2 % pro Jahr vom Verkaufspreis des Gebäudes abgezogen.
🏡
Lediglich das Haus kann abgeschrieben werden. Das Grundstück hat keine Abnutzung.
🧮
Nun wird vom übrigen Verkaufspreis nur noch der Einkaufspreis abgezogen.
🏦
Übrig bleibt der Gewinn, auf den du dann ggf. Steuern zahlen musst.

Sollte der ermittelte Gewinn dann unter 600 € liegen, dann kann es sein, dass auch der steuerpflichtige Verkauf steuerfrei ist, da der Gewinn die steuerliche Freigrenze von 600 € nicht überschreitet. Ab 600 € Gewinn ist der volle Betrag zu versteuern, denn eine Freigrenze ist kein Freibetrag 👆

Beispiel

Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten: 350.000 €
Anteil Grund und Boden: 190.000 €
Anteil Gebäude: 160.000 €
Abschreibung für das Gebäude: 2 % pro Jahr
Erwerbsdatum: 01.01.2016
Verkaufsdatum: 01.01.2021
Verkaufspreis: 500.000 €

Anhand der genannten Werten hätte das Gebäude nach einer Abschreibung von 10 %, also 5 Jahren einen Restwert von 144.000 €. Zusammen mit dem Wert für den Grund und Boden in Höhe von 190.000 € ergibt sich ein Restwert von 334.000 € 🤑

Dieser Restwert wird nun vom Verkaufspreis in Höhe von 500.000 € abgezogen und es ergibt sich ein Gewinn in Höhe von 166.000 €. Da der Verkauf innerhalb der 10-jährigen Haltefrist erfolgte, musst du auf den Gewinn die Einkommensteuer zahlen 🙃

4
Wann handelt es sich um einen gewerblichen Verkauf von Immobilien?

Diese Frage ist recht einfach zu beantworten, denn es handelt sich immer dann um einen gewerblichen Verkauf, wenn du als Unternehmer:in 🧑🏽‍💼, z.B. Immobilienmakler:in, Immobilien nur für den Weiterverkauf erwirbst. Bei den Immobilien handelt es sich dann vereinfacht gesagt um die Ware, mit der du handelst.

5
Verkauf einer geerbten Immobilie

Hast du eine Immobilie geerbt, dann kann auch hier beim Verkauf eine Einkommensteuerpflicht bestehen. Dabei kommt es jedoch nicht darauf an, wann du die Immobilie geerbt hast, sondern wann der Erblasser 🧓🏼 die Immobilie erworben hat. Ist der Kauf durch den Erblasser schon länger als 10 Jahre her, dann kannst du die Immobilie unbesorgt steuerfrei verkaufen.

6
Verlustvortrag im Falle eines Verlusts

Solltest du mit dem Verkauf deiner Immobilie einen Verlust 📉 haben, so kannst du hierfür eine gesonderte Verlustfeststellung beantragen. Wichtig ist dabei, dass der festgestellte Verlust dann nur mit einem Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden darf. Eine Verrechnung mit den anderen Einkunftsarten – wie zum Beispiel nichtselbständiger Arbeit oder Kapitalerträgen – ist also verboten.

Fazit

Leider kann Steuerbot dir nicht bei deiner Steuererklärung helfen, wenn ein Immobilienverkauf involviert ist. Falls du allerdings die Steuererklärungen der letzten Jahre noch nicht gemacht hast, kann Steuerbot dir diesen Spaß erleichtern. So brauchst du nur 20 Minuten für jede Steuererklärung 🤩

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf in der Steuererklärung

Warum kann man eine Immobilie erst nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen?

Verkaufst du eine Immobilie kurz nach dem Erwerb, so geht das Finanzamt davon aus, dass du hierbei eine Gewinnerzielungsabsicht hast, also mit dem Kauf und Verkauf auf einen Gewinn spekulierst. Und das Finanzamt hätte natürlich dann auch gerne ein Stück vom Kuchen 🍰

Gibt es eine Möglichkeit die 10-Jahre-Frist zu umgehen?

Wenn du die Immobilie selbst bewohnt hast von Erwerb bis zum Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und den vorigen zwei Jahren, dann ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei 🙌🏼

Muss ich den Verkauf einer geerbten Immobilie ebenfalls versteuern?

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist ebenfalls steuerfrei, wenn die Immobilie länger als 10 Jahre im Eigentum des Erblassers war.

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