Vermietung an Angehörige & Steuern
Wenn du eine Immobilie zum Vermieten besitzt, ist es nicht selten, dass du damit auch Angehörigen aushelfen möchtest. Viele Immobilienbesitzer vermieten deswegen auch gerne mal vergünstigt. Das kann allerdings steuerliche Auswirkungen haben. Was du bei der Vermietung an Angehörige beachten musst, erfährst du hier 🤝
Das Wichtigste zur Vermietung an Angehörige in Kürze
- 📉Vermietest du unter 66 % der ortsüblichen Warmmiete, prüft das Finanzamt deine Absicht, Gewinn zu erzielen. Unter 50 % drohen Steuernachteile.
- 🛋️Möblierung erhöht die Vergleichsmiete – dadurch kann die 66 %-Grenze schnell unterschritten werden.
- 📑Auch bei Verwandten ist ein korrekter Mietvertrag und pünktliche Zahlung nötig – sonst erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an.
- 👨👩👧Unterhaltsberechtigte Kinder dürfen günstiger wohnen – trotzdem sind alle Werbungskosten absetzbar.
Die Themen im Überblick
- Ist die Vermietung an Angehörige erlaubt?
- Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Vermietung an Angehörige?
- Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
- Wann erkennt das Finanzamt die Vermietung an?
- Wie viel kannst du bei Vermietung an Angehörige absetzen?
- Welche Werbungskosten kannst du als Vermieter absetzen?
- Was ist ein Fremdvergleich?
- Häufige Fragen 💭
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Ist die Vermietung an Angehörige erlaubt?
Du darfst deine Wohnung oder dein Haus an Familie vermieten – zum Beispiel an deine Kinder, Eltern oder Geschwister.📋 Wichtig ist nur:
- Es muss ein richtiger Mietvertrag abgeschlossen werden.
- Die Miete muss regelmäßig bezahlt werden.
- Alle Regeln wie bei fremden Mietern gelten auch hier.
Denn das Finanzamt prüft bei Angehörigen genau, ob alles „wie unter Fremden“ geregelt ist. Nur dann darfst du auch Steuern sparen – z. B. durch das Absetzen von Zinsen oder Reparaturkosten.
Sollte nicht alles "wie unter Fremdem" geregelt sein, gibt es steuerliche Nachteile 😱
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Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Vermietung an Angehörige?
Die Vermietung an Angehörige kann dir die bei Vermietung üblichen Steuervorteile bringen – aber nur, wenn du ein paar wichtige Regeln beachtest:Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete
- 👉Dann gilt die Vermietung als „entgeltlich“.
- ✅Alle Werbungskosten (z. B. Zinsen, Reparaturen) sind voll steuerlich absetzbar.
Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Warmmiete
- 🔍Das Finanzamt prüft, ob du wirklich Einnahmen erzielen willst (sogenannte Einkunftserzielungsabsicht).
- ➡️Nur wenn du diese Absicht nachweist, darfst du alle Kosten absetzen.
Miete unter 50 % der ortsüblichen Warmmiete
- ❌Dann gilt das Mietverhältnis als „teilentgeltlich“.
- ⚠️Du darfst nur einen Teil der Kosten absetzen – im Verhältnis zur gezahlten Miete.
Möblierte Wohnung vermieten?
- ➕Dann zählt der Möblierungszuschlag zur Miete dazu. Wichtig für die Berechnung der 66 %-Grenze!
Hinweis
Wichtig: Mietvertrag + Überweisung
- ✍️Der Vertrag muss schriftlich sein.
- 💳Die Miete sollte regelmäßig überwiesen werden – keine Barzahlung!
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Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
Die ortsübliche Miete ist wichtig, wenn du an Angehörige vermietest und Werbungskosten absetzen willst. So kannst du sie ermitteln:- Der einfachste Weg: Schau in den Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde.
- Mietdatenbanken: Es gibt regionale Datenbanken mit aktuellen Mietpreisen.
- Vergleichswohnungen: Du kannst auch mindestens 3 vergleichbare Wohnungen suchen, mit ähnlicher Größe, Lage, Ausstattung und vergleichbarem Baujahr.
- Gutachten: Ein Sachverständiger oder Gutachterausschuss kann (kostenpflichtig) ein offizielles Gutachten erstellen.
Hinweis
Wichtig: Warmmiete zählt
Zur ortsüblichen Miete gehört nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Nebenkosten. Deshalb wird die Warmmiete bei der 66 %-Grenze berücksichtigt!
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Wann erkennt das Finanzamt die Vermietung an?
Das Finanzamt erkennt die Vermietung an Angehörige nur an, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind – wie bei einem ganz normalen Mietverhältnis mit Fremden.📌 Die wichtigsten Voraussetzungen:
- 📝Mietvertrag: Es muss ein schriftlicher Mietvertrag vorliegen – mit klaren Regelungen zu Miete, Nebenkosten, Kündigung usw.
- 💶Regelmäßige Mietzahlungen: Die Miete muss monatlich überwiesen werden – bar gezahlt oder unregelmäßig? Dann kann das Finanzamt die Anerkennung verweigern.
- 📊Angemessene Miete: Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Nur dann kannst du alle Werbungskosten voll absetzen.
- 📬Nachweisbarkeit: Du musst belegen können, dass wirklich ein Mietverhältnis besteht (Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen etc.)
- 🏠Tatsächliche Nutzung: Die Wohnung muss vom Angehörigen wirklich bewohnt werden – keine Scheinvermietung!
Hinweis
Achte auf den sogenannten Fremdvergleich. Der Vertrag sollte genauso aussehen wie bei einem „normalen“ Mieter!
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Wie viel kannst du bei Vermietung an Angehörige absetzen?
Wie viel du bei der Vermietung an Angehörige steuerlich absetzen kannst, hängt vom Mietpreis ab – genauer gesagt vom Verhältnis zur ortsüblichen Warmmiete!💡Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Warmmiete
- ➡️Du darfst alle Werbungskosten in voller Höhe absetzen 👍
Miete ≥ 50 % aber < 66 % der ortsüblichen Warmmiete
- ➡️Das Finanzamt prüft, ob du wirklich Gewinnabsicht hast.
- ➡️Wenn ja, darfst du trotzdem alles absetzen.
- ➡️Wenn nein, nur anteilig – je nach Verhältnis.
Miete < 50 % der ortsüblichen Warmmiete
- ➡️Nur anteiliger Werbungskostenabzug! 😬
- ➡️Beispiel: Mietpreis ist 40 % der ortsüblichen Miete → Nur 40 % der Kosten absetzbar!
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Welche Werbungskosten kannst du als Vermieter absetzen?
Als Vermieter kannst du viele Werbungskosten steuerlich absetzen – also Ausgaben, die mit der Immobilie zu tun haben. Hier ist eine einfache Übersicht:🏚️ Abschreibung (AfA)
- 2 % pro Jahr bei Gebäuden (Baujahr ab 1925)
- 2,5 % bei älteren Gebäuden
💸 Darlehenszinsen
- Zinsen für Kredite zur Finanzierung oder Modernisierung
🏠 Nebenkosten & laufende Kosten
- Grundsteuer
- Müllabfuhr, Wasser, Abwasser
- Gebäudeversicherung
- Hausmeisterkosten
- Heizungswartung
🔧 Erhaltungsaufwand
- Reparaturen & Instandhaltung
🚗 Fahrtkosten
- z. B. zur vermieteten Immobilie
📋 Verwaltungskosten
- Hausverwaltung
- Buchführung
- Portokosten & Telefon
🧾 Beratungskosten
- Steuerberater oder Anwalt (nur für Vermietungsthemen)
✍️ Inseratskosten
- Anzeigen für Mietersuche in Zeitungen oder online
📦 Kosten für Möbel & Ausstattung
- Falls du die Wohnung oder Immobilie möbliert vermieten möchtest
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Was ist ein Fremdvergleich?
Ein Fremdvergleich wird vom Finanzamt genutzt, um zu prüfen, ob ein Vertrag – z. B. bei der Vermietung an Angehörige – so gestaltet ist, wie er auch zwischen fremden Dritten üblich wäre. Das Finanzamt schaut also: Würde man das Gleiche auch mit einem fremden Mieter so vereinbaren?Hinweis
✅ Nur wenn der Vertrag dem Stand eines normalen Mietverhältnisses entspricht, wird er steuerlich anerkannt.
📌 Typische Punkte beim Fremdvergleich:
- 📝Schriftlicher Mietvertrag (nicht nur mündlich!)
- 💶Regelmäßige und nachweisbare Mietzahlungen
- 📆Kündigungsfristen und Nebenkosten wie bei anderen Mietern
- ⚖️Mietpreis im angemessenen Rahmen (mind. 66 % der ortsüblichen Miete)
- 🛠️Reparaturen und Pflichten sind klar geregelt
Hinweis
⚠️ Wenn etwas „zu nett“ aussieht, z. B. keine Miete gezahlt wird oder alles nur mündlich läuft, kann das Finanzamt sagen: "Das ist keine echte Vermietung." → Dann dürfen keine Werbungskosten abgesetzt werden.
Fazit
Wie du siehst, kannst du durchaus an Familienangehörige vermieten und dennoch steuerlich profitieren, solange du dich an alle Regeln hältst. Nun musst du aber immer noch deine Steuererklärung machen. Das kann aber auch super einfach sein und nur 20 Minuten dauern, wenn du es mit der Steuerbot-App erledigst. Probier es doch mal aus 😉
Häufig gestellte Fragen zu Steuerfreibeträgen
Wie kannst du Steuernachteile vermeiden?
Gibt es Besonderheiten bei Vermietung an Kinder oder Eltern?
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