Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung richtig versteuern!
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung richtig versteuern!
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🐖  Einnahmen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung richtig versteuern!

Pascal Eckel
Steuer-Experte
Uhr6 min Lesedauer
KalenderAktualisiert am: 11.07.2024

Schaffe, schaffe, Häusle baue, wie man bei uns so schön im Ländle sagt. Wer sich nicht nur den Traum eines Eigenheims, sondern auch den einer Kapitalanlage erfüllen kann, den erwartet auch mehr Arbeit mit der Steuererklärung. Denn es ist nicht nur deine Kapitalanlage, nein. Wie immer will auch der Fiskus ein Stück vom Kuchen abhaben. Was es dabei zu berücksichtigen gibt erläutern wir dir hier.

Das Wichtigste zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Kürze

  • 🏘️
    Jedes vermietete Objekt muss für sich betrachtet werden.
  • 🏭
    Mieteinkünfte können auch zu den gewerblichen Einkünften gehören.
  • 💸
    Bei kurzfristigen Vermietungen fällt nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Umsatzsteuer an.
  • 🪙
    Vergünstigte Vermietungen können dafür sorgen, dass Ausgaben teilweise oder gar nicht absetzbar sind.
Fakten

1
  Was gibt es bei der Vermietung zu beachten?

Wer Immobilien oder Grundstücke besitzt und diese vermietet oder verpachtet, der muss diese Einnahmen versteuern. Je nachdem, ob du privat vermietest oder gewerblich gibt es ein paar Dinge zu beachten.

Welche Einnahmen gehören zur Vermietung und Verpachtung?

Wenn du ein Objekt vermietest, und dabei muss es sich nicht explizit um eine Wohnung oder ein Haus handeln, dann sind die Mieten, sowie die auf deine Mieter umgelegten Nebenkosten, deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

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Welche Ausgaben gibt es bei der Vermietung und Verpachtung?

Natürlich hast du als Vermieter auch Ausgaben für dein Objekt 🛠️ Ohne zu tief auf jeden einzelnen Punkt einzugehen, hier eine kleine Übersicht der Ausgaben, die du als Werbungskosten geltend machen kannst:

  • Absetzung für Abnutzung für das Gebäude
  • Erhaltungsaufwendungen
  • Schuldzinsen
  • Geldbeschaffungskosten
  • Renten und dauernde Lasten
  • umlagefähige Kosten
  • nicht umlagefähige Kosten
  • sonstige Kosten

2
  Welche Regeln gelten für verbilligte oder kostenlose Vermietung?

Nicht immer vermietet man sein Objekt an eine fremde Person 🧍, sondern auch mal an Verwandte und das auch nicht immer für die ortsübliche Miete. Wenn das der Fall ist, dann gibt es ein paar Dinge zu beachten. Denn je nach Höhe deiner Mieteinnahmen 📈 kann es sein, dass du deine Ausgaben auch nur noch teilweise oder gar nicht mehr geltend machen kannst ❌

Grundsätzlich lässt das Finanzamt dich deine Kosten in voller Höhe absetzen, solange deine Mieteinnahmen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Und wenn deine Mieteinnahmen geringer als 50 Prozent der ortsüblichen Miete sind, so musst du eine Aufteilung ➗ in eine entgeltliche und unentgeltliche Vermietung vornehmen. Deine Ausgaben sind dann nur mit dem Prozentsatz der entgeltlichen Vermietung absetzbar.

Dann gibt es noch den Grenzbereich zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Da der Gesetzgeber hierfür keine Aussage im Gesetz trifft, obliegt es dem Finanzamt 🏢 festzustellen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt und dementsprechend sind deine Ausgaben absetzbar oder nicht.

Leerstehende Objekte

Oftmals steht eine Wohnung, die vermietet werden könnte, auch leer da sich kein Mieter finden lässt. Da stellt sich natürlich die Frage, ob auch dafür die Kosten absetzbar sind 🤔 Und die Antwort darauf lautet: Es kommt drauf an.

Im Endeffekt ist es davon abhängig, ob eine Absicht zur Vermietung vorhanden ist. Ist das nicht der Fall, dann sind auch die für das Objekt anfallende Kosten nicht absetzbar.

3
  Gemischt genutztes Grundstück: Was gilt hier?

Manchmal kauft man nicht nur ein Haus oder eine Wohnung, sondern ein Haus mit mehreren Wohnungen oder anderen Räumlichkeiten. Dabei ist es so, dass jede Wohnung oder andere genutzte Räumlichkeit für sich betrachtet werden muss.

Beispiel

Du vermietest teilweise ein Haus mit vier Einheiten.

  1. Wohnung - ortsübliche Miete
  2. Wohnung - leerstehend
  3. Wohnung - selbstgenutzt
  4. Ladenfläche - ortsüblichen Miete
Beispiel

Die Ausgaben Wohnung und die Ladenfläche, welche zur ortsüblichen Miete vermietet oder verpachtet sind, können in voller Höhe geltend gemacht werden. Ausgaben für die selbstgenutzte Wohnung sind privat veranlasst und nicht steuerlich absetzbar. Bei der leerstehenden Wohnung kommt es darauf an, ob diese noch vermietet werden soll oder nicht.

Ausgaben für das gesamte Objekt

Hast du Ausgaben, die das gesamte Haus betreffen, ein Teil davon aber selbstgenutzt oder nicht vermietet, dann müssen diese Prozentual aufgeteilt werden. Ein Maßstab hierfür ist die Gesamtnutzfläche des Objekts.

4
  Umsatzsteuer bei der Vermietung?

Grundsätzlich sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung umsatzsteuerfrei, dass gilt aber auch nur, wenn es sich um langfristige Vermietungen 📜 handelt. Es fällt jedoch Umsatzsteuer bei der kurzfristigen und gewerblichen Vermietung an. Wenn du also zum Beispiel eine Wohnung als Ferienwohnung 🏙️ vermietest, so unterliegen die Einnahmen ebenfalls der Umsatzsteuer.

Zuordnung zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb

Im Steuerrecht gibt es noch das sogenannte Subsidiaritätsprinzip. Das bedeutet, dass Nebeneinkünfte, also Kapitalerträge, Vermietungseinkünfte und sonstige Einkünfte, einer Haupteinkunftsart zuzuordnen sind, sofern diese mit dieser im Zusammenhang stehen.

Wenn du also ein Gewerbe betreibst, dass seine Einnahmen hauptsächlich durch Vermietung generiert, so handelt es sich dabei um gewerbliche Einkünfte und nicht um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Das bedeutet wiederum auch, dass die Mieteinnahmen zu den Betriebseinnahmen gehören und die Ausgaben zu den Betriebsausgaben.

Hinweis

Fazit

Bei der Vermietung von Immobilien müssen Vermieter ihre Einnahmen versteuern und können Ausgaben als Werbungskosten absetzen. Besondere Regelungen gelten für verbilligte Vermietungen und Leerstand. Umsatzsteuerpflicht besteht bei kurzfristiger und gewerblicher Vermietung. Einkünfte aus Vermietung sind entsprechend dem Subsidiaritätsprinzip einer Haupteinkunftsart zuzuordnen.

Sprechblase

Häufig gestellte Fragen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Kann eine zu geringe Miete zum Problem werden?

Das ist durchaus möglich. Denn wenn die Miete geringer als 66 Prozent der ortsüblichen Miete ist, kann das Finanzamt überprüfen ob überhaupt eine Einnahmeerzielungsabsicht besteht. Liegt die Miete sogar unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, dann musst du die Vermietung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufteilen, was eine Auswirkung darauf hat wie viel deiner Werbungskosten du noch absetzen darfst.

Wann wird Vermietung zur Liebhaberei?

Grundsätzlich werden Einkünfte dann der Liebhaberei zugeordnet wenn festgestellt wird, dass keine Gewinnerzielungsabsicht mit den Einnahmen angestrebt wird. Wenn du also dauerhaft kaum Einkünfte, bzw. negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hast, dann könnte das Finanzamt eine Liebhaberei feststellen und du könntest keine Ausgaben mehr im Zusammenhang mit der Vermietung geltend machen.

Müssen Rentner ihre Mieteinnahmen komplett versteuern?

Ja und das betrifft nicht nur Rentner. Alle müssen ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung komplett versteuern. Die einzige Ausnahme die besteht, ist wenn dein Einkommen in der Summe unter dem Grundfreibetrag liegt. Dann fallen keine Steuern auf die Mieteinkünfte an.

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