Steuern beim Haus- & Immobilienkauf
Steuern beim Haus- & Immobilienkauf
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☝️  Allgemeines

Steuern beim Haus- & Immobilienkauf

Pascal Eckel
Steuer-Experte
Uhr7 min Lesedauer
KalenderAktualisiert am: 22.05.2024

Wann auch immer eine Immobilie oder ein Grundstück seinen Eigentümer wechselt, gibt es auch einige steuerliche Verpflichtungen, die du beachten musst.

Das Wichtigste zu Steuern beim Hauskauf in Kürze

  • 📜
    Beim Kauf eines Grundstücks fällt nahezu immer Grunderwerbsteuer an.
  • 🌆
    Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch.
  • 🛋️
    Man kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer senken, wenn man Inventar mit übernimmt
  • Ein Hauskauf zur Selbstnutzung ist nicht steuerlich absetzbar.
Fakten

1
  Welche Kosten fallen beim Grundstückskauf an?

Der Kauf eines Grundstücks ist immer mit zusätzlichen Kosten verbunden 💰 Größter Kostenpunkt ist dabei die Grunderwerbsteuer, gefolgt von den Maklerkosten 🧑🏼‍💼 und Notar- und Grundbuchkosten 🧑🏽‍⚖️

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und fällt bei jedem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Das bedeutet, dass jedes Bundesland hierfür seinen eigenen Steuersatz festlegen kann.

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland in steigender Reihenfolge

  • Bayern: 3,5 Prozent
  • Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
  • Bremen: 5,0 Prozent
  • Niedersachsen: 5,0 Prozent
  • Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
  • Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
  • Thüringen: 5,0 Prozent
  • Hamburg: 5,5 Prozent
  • Sachsen: 5,5 Prozent
  • Berlin: 6,0 Prozent
  • Hessen: 6,0 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
  • Brandenburg: 6,5 Prozent
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
  • Saarland: 6,5 Prozent
  • Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
Steuerbot

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten hierfür sind gesetzlich festgelegt und orientieren sich in der Regel zwischen 1,2 bis 1,9 Prozent des Kaufpreises der Immobilie bzw. des Grundstücks.

Maklerkosten

Ein Makler kann frei über seine Gebühren entscheiden, jedoch liegt der Preis in der Regel oftmals bei 7,14 Prozent des Immobilienpreises, wovon dann Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Kosten, also jeweils 3,57 Prozent, tragen.

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2
  Wie kann ich die Grunderwerbsteuer niedrig halten?

Das Grunderwerbsteuergesetz ist recht starr, wenn es darum geht, wie die Grunderwerbsteuer ermittelt wird, aber auch beim Erwerb vom Eigenheim lässt sich was sparen 🤑

Inventar

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis des Grundstücks abzüglich des Inventars 🛏️ Denn auf das Inventar, also bestehende Einrichtungsgegenstände, die ebenfalls übernommen werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Daher solltest du immer darauf achten, dass das Inventar durch den Notar beim Kaufvertrag 📜 explizit ausgewiesen wird. Bis zu 15 Prozent des Kaufpreises werden in der Regel als Inventar toleriert und bei allem darüber sollte definitiv auf eine Aufschlüsselung der übernommenen Gegenstände geachtet werden ☝🏼

Grundstück und Gebäude getrennt kaufen

Wer beim Hauskauf Steuern sparen möchte, für den könnte es auch sinnvoll sein, ein leerstehendes Grundstück 🏕️ zu kaufen und dieses selbst zu bebauen. Denn dann fallen die Grunderwerbsteuer und die dazugehörigen Nebenkosten nur auf den Preis des unbebauten Grundstücks an, welcher in der Regel weitaus niedriger 📉 ist als für ein bebautes Grundstück.

Steuerfrei erwerben

Es gibt auch die Möglichkeit, ein Grundstück steuerfrei zu erwerben. Dafür muss lediglich eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

  • der Grundstückswert liegt unter 2.500 €
  • das Grundstück wird geerbt
  • das Grundstück wird geschenkt
  • Verkäufer ist der Ehepartner
  • Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung
  • Verkäufer ist ein Verwandter in gerader Linie

3
  Private Immobilienkäufe sind (nicht) absetzbar!

Grundsätzlich ist der Hauskauf nicht steuerlich absetzbar, da es sich dabei um Kosten der privaten Lebensführung handelt, es sei denn, der Erwerb dient der Vermietung und damit der Einkünfteerzielung.

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Arbeitszimmer im Eigentum

Es gibt eine Möglichkeit, auch bei der Eigennutzung zumindest einen Teil der laufenden Kosten für den Hauskauf geltend machen zu können und das ist die Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers 🧑🏿‍💻

Liegt der Mittelpunkt deiner beruflichen Tätigkeit in deinem Arbeitszimmer, so kannst du den Anteil der Kosten, der prozentual von der Wohnfläche auf das Arbeitszimmer entfällt, als Werbungskosten geltend machen. Das betrifft dann die Zinsen des Darlehens 🪙 und die laufenden Nebenkosten 🚰

4
  Welche Kosten kannst du beim Hauskauf absetzen?

Hast du vor, die Immobilie nicht selbst zu nutzen, sondern zu vermieten, dann kannst du einige Kosten absetzen. So kannst du zum Beispiel den Kaufpreis inkl. Nebenkosten, der auf die Immobilie entfällt, bzw. die Herstellungskosten des Gebäudes, über mehrere Jahre abschreiben. Dann kannst du auch noch die Darlehenszinsen, erforderliche Instandhaltungsaufwendungen, sowie die laufenden Nebenkosten als Werbungskosten absetzen.

Hinweis

Fazit

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie beinhaltet zusätzliche Kosten wie die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notar- und Grundbuchkosten. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Um die Kosten zu minimieren, können Strategien wie der Kauf von Inventar, der separate Erwerb von Grundstück und Gebäude sowie steuerfreie Erwerbsmöglichkeiten genutzt werden. Für Vermieter sind bestimmte Kosten absetzbar, während bei Eigennutzung die Möglichkeiten begrenzter sind, aber ein Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht werden kann.

Sprechblase

Häufig gestellte Fragen zu Steuern beim Hauskauf

Kann jeder jeder Steuern durch den Erwerb einer Immobilie sparen?

Die Möglichkeiten durch einen Hauskauf steuern zu sparen ist für Personen, welche die Immobilie selbst nutzen, stark beschränkt und eigentlich kann man hauptsächlich durch die Nutzung eines Arbeitszimmers steuern sparen. Vermieter hingegen können den Großteil der Anschaffungskosten, sowie der laufenden Kosten absetzen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Als Landessteuer entscheidet jedes Bundesland selbst über die Höhe. Diese variiert bei den 16 Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückskaufpreises.

Kannst du beim Umzug Steuern sparen?

Es kommt dabei darauf an ob der Umzug beruflich veranlasst ist oder nicht. Bei einem beruflichen Anlass können viele Kosten, wie zum Beispiel eine doppelte Mietlast geltend gemacht werden. Bei einem privaten Umzug beschränkt sich dies allein auf die Lohnkosten für einen Umzugsservice.

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