Grundbesitzwert: Definition, Feststellung & Berechnung
Grundbesitzwert: Definition, Feststellung & Berechnung
Grundbesitzwert: Definition, Feststellung & Berechnung
☝️  Allgemeines

Grundbesitzwert: Definition, Feststellung & Berechnung

Pascal Eckel
Steuer-Experte
Uhr9 min Lesedauer
KalenderAktualisiert am: 26.02.2024

Im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nie der tatsächlich gezahlte Kaufpreis für ein Grundstück herangezogen. Hierfür gibt es das sogenannte Bewertungsgesetz, mit dem die Finanzämter einen steuerrechtlichen Wert zur Besteuerung ermitteln können.

Das Wichtigste zum Grundbesitzwert in Kürze:

  • 📅
    Für die Besteuerung des Grundbesitzes wird der aktuelle Wert des Grundbesitzes am Tag der Schenkung oder der Erbschaft genutzt.
  • 3️⃣
    Es gibt drei Methoden, um einen Grundbesitzwert zu ermitteln.
  • 🕵️
    Alternativ kann ein niedrigerer gemeiner Wert mithilfe eines Gutachtens berücksichtigt werden.
  • 📝
    Das Finanzamt sendet dir eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwertes zu, sofern du diese abgeben musst.
Fakten

1
  Warum eine gesonderte Wertermittlung?

Es wäre natürlich sehr einfach lediglich den zuletzt gezahlten Kaufpreis 💰 heranzuziehen, schließlich hat das ja auch für die Grunderwerbsteuer gereicht, jedoch macht dies keinen Sinn, wenn man einen aktuellen Wert, eine Momentaufnahme 📸, des Grundstücks benötigt. Denn wenn ein Grundstück in den 80er Jahren erworben wurde für ein paar tausende Deutsche Mark, dann entspricht das definitiv nicht dem heutigen Wert.

2
  Wie erfolgt die Bewertung?

Je nach Grundstücksart sieht das Bewertungsgesetz unterschiedliche Bewertungsformen vor. Grundsätzlich gibt es drei Methoden, mit denen der Grundstückswert ermittelt wird. Dabei handelt es sich um das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Nur der Wert des reinen Grundstücks 🏕️, also ohne Gebäude, unterliegt keinem Ermittlungsverfahren, denn dieser ergibt sich immer aus der Fläche multipliziert mit dem jeweiligen Bodenrichtwert, welcher alle zwei Jahre vom zuständigen Gutachterausschuss festzulegen ist.

3
  Welche Grundstücksarten gibt es?

Das Bewertungsgesetz sieht insgesamt sieben Grundstücksarten vor.
Hierbei handelt es sich um:

  • unbebaute Grundstücke
  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungs- und Teileigentum
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke
  • sonstig bebaute Grundstücke

4
  Welches Verfahren gilt für welche Grundstücksart?

Grundsätzlich gelten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum das Vergleichswertverfahren. Da jedoch selten ein Vergleichswert zur Verfügung steht, mit Ausnahme von z.B. Wohnungseigentum in einem Hochhaus, wird hierfür das Sachwertverfahren angewendet.

Für Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt, gilt das Ertragswertverfahren. Ist eine ortsübliche Miete nicht zu ermitteln, wird auch hier das Sachwertverfahren angewendet.

Immer im Sachwertverfahren zu bewertende Grundstücke sind die sonstig bebauten Grundstücke.

5
  Welche Werte werden für die Wertermittlung benötigt?

Je nach Ermittlungsverfahren werden unterschiedliche Werte für die Bewertung herangezogen.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren handelt es sich um das Simpelste aller Verfahren, denn hierfür wird, sofern ein aktueller Wert eines ähnlichen oder gleichen Grundstücks vorliegt, einfach dieser Wert übernommen. Vorrangig sind jedoch die von Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichswerte.

Ertragswertverfahren

Hier wird, wie der Name des Verfahrens schon aussagt, der Wert anhand des Ertrags, also möglichen Einnahmen durch Vermietung ermittelt.

Folgende Werte werten für die Ermittlung im Ertragswertverfahren benötigt:

  • Grundstücksgröße
  • Bodenrichtwert
  • ortsübliche Jahresmiete
  • Bewirtschaftungskosten
  • Liegenschaftszinssatz
  • Vervielfältiger
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes
  • wertbeeinflussende Umstände

Beispiel

Eine Ermittlung im Ertragswertverfahren

WertBetrag
Grundstücksgröße200 m²
xBodenrichtwert350 €
=Bodenwert140.000 €
ortsübliche Jahresmiete32.000 €
-Bewirtschaftungskosten8.000 €
=Reinertrag24.000 €
-Bodenwertverzinsung mit 3.5 %4.900 €
=Gebäudereinertrag19.100 €
xVervielfältiger, 30 Jahre Restnutzungsdauer18,39
=Gebäudeertragswert351.249 €
vorläufiger Ertragswert491.249 €
-wertbeeinflussende Umstände22.000 €
=Ertragswert469.249 €

Im Ertragswertverfahren ist als Mindestwert immer der Bodenwert zu berücksichtigen.

Beispiel

Sachwertverfahren

Im Gegensatz zu den anderen Verfahren werden beim Sachwertverfahren die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter, also der Wert der Bausubstanz an sich zur Bewertung herangezogen.

Diese Werte werden für eine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren benötigt:

  • Grundstücksgröße
  • Bodenrichtwert
  • Bruttogrundfläche nach Anlage 24 BewG
  • Regelherstellungskosten nach Anlage 24 BewG
  • Alterswertminderung nach Gesamtnutzungsdauer gemäß Anlage 22 BewG
  • Wertzahlen nach Anlage 25 BewG

Beispiel

Eine Wertermittlung im Sachwertverfahren

Bei diesem Beispiel orientieren wir uns an einem in 2021 gebauten freistehenden Einfamilienhaus. Dieses ist unterkellert, hat zwei Etagen, sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.

WertBetrag
Grundstücksgröße400 m²
xBodenrichtwert220 €
=Bodenwert88.000 €
Bruttogrundfläche360 m²
xRegelherstellungskosten1.260 €
=Gebäuderegelherstellungswert453.600 €
-Alterswertminderung2,5 % = 11.340 €
=Gebäudesachwert442.260 €
vorläufiger Sachwert530.260 €
xWertzahl1.1
=Grundstückssachwert583.286 €

Im Sachwertverfahren sind mindestens 40 Prozent der Regelherstellungskosten als Grundbesitzwert zu berücksichtigen.

Beispiel

Sonderregelung: Niedrigerer gemeiner Wert

Anstelle des vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwertes kann auch ein niedrigerer Wert zur Bewertung herangezogen werden, wenn man hierfür dem Finanzamt ein Gutachten eines staatlich anerkannten Gutachters 🕵️ vorlegt.

6
  Muss ich eine Erklärung hierfür abgeben?

Wie bei der Erbschaftsteuer und der Schenkungsteuer schickt das Finanzamt dir eine Erklärung zu. Genauer gesagt die Erklärung zur Ermittlung des Grundbesitzwertes 📝 Du musst also nicht von dir aus aktiv werden und die Erklärung einreichen, sondern erst dann, wenn das Finanzamt dich dazu auffordert.

Hinweis

Fazit

Im Gegensatz zur Steuererklärung bzgl. Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer erinnert dich niemand an die Abgabe deiner Einkommensteuererklärung. Das gilt vor allem, wenn du theoretisch keine Einkommensteuererklärung abgeben musst. In diesen Fällen lässt du aber eine Menge Geld liegen, wenn du keine Erklärung abgibst. Mach deine Steuererklärung also einfach mit Steuerbot in nur 20 Minuten und hol dir eine saftige Rückerstattung 🤩

Sprechblase

Häufig gestellte Fragen zum Grundbesitzwert

Kann nicht einfach der gezahlte Kaufpreis verwendet werden?

Der Kaufpreis kann grundsätzlich nicht den Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung abbilden. Daher ist das keine Option.

Was ist die Bruttogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche ist in der Regel die Fläche nach den Außenmaßen des Gebäudes, multipliziert mit den Etagen des Gebäudes. Für Wohnungs- und Teileigentum wird die Wohnfläche mit 1,55 multipliziert.

Was mache ich, wenn ich keinen aktuellen Bodenrichtwert finde?

In diesem Fall musst du die Bodenrichtwerte verwenden, die zuletzt vom Gutachterausschuss der Gemeinde ermittelt wurden. Auch wenn diese schon sehr alt sind.

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