Was ist ein Vorbehaltsnießbrauch?
Wenn Immobilien verschenkt werden, kann der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch innerhalb von Familien eine große Rolle spielen. Was genau das ist und wie es dein Wohnrecht in einer verschenkten Immobilie betreffen kann, erfährst du hier 🤝
Das Wichtigste zum Vorbehaltsnießbrauch in Kürze
- 🏡Vorbehaltsnießbrauch bedeutet: Die Immobilie wird übertragen, aber der ursprüngliche Eigentümer behält das Nutzungsrecht.
- 🔁Der Nießbraucher kann die Immobilie weiter nutzen oder vermieten – bei Vermietung sind Werbungskosten wie z. B. AfA abziehbar.
- 📉Der Vorbehaltsnießbrauch senkt die Schenkungsteuer, weil das Nutzungsrecht den Wert der Schenkung mindert.
- 💶Leistet der neue Eigentümer Zahlungen, gelten diese als Anschaffungskosten, bei Rentenzahlung zählt der Barwert.
Die Themen im Überblick
- Was ist ein Vorbehaltsnießbrauch?
- Welche Vorteile bietet der Vorbehaltsnießbrauch?
- Wie wird der Vorbehaltsnießbrauch steuerlich behandelt?
- Wie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet?
- Was passiert bei vorzeitiger Aufhebung des Nießbrauchs?
- Welche Pflichten hat der Nießbraucher?
- Häufige Fragen 💭
1
Was ist ein Vorbehaltsnießbrauch?
Ein Vorbehaltsnießbrauch bedeutet: Eine Person überträgt ihr Haus oder ihre Wohnung auf jemand anderen, z. B. auf die Kinder, behält aber das Nutzungsrecht daran. Das heißt, dass die Immobilie nun rechtlich jemand anderem gehört, aber der bisherige Eigentümer darf sie weiterhin nutzen oder vermieten 🔑2
Welche Vorteile bietet der Vorbehaltsnießbrauch?
Der Vorbehaltsnießbrauch ist eine clevere Lösung, wenn du eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, aber trotzdem noch selbst nutzen oder daraus Einnahmen erzielen möchtest 🏠Die wichtigsten Vorteile davon sind:
- ✅Weiter wohnen oder vermieten trotz Eigentumsübertragung
Auch wenn das Haus schon den Kindern gehört, kannst du es weiter selbst bewohnen oder vermieten – du hast das volle Nutzungsrecht. - ✅Steuern sparen bei Schenkung oder Erbschaft
Durch den Vorbehaltsnießbrauch wird der Wert der Immobilie steuerlich gemindert, weil das Nutzungsrecht gegengerechnet wird. - ✅Mieteinnahmen bleiben beim Nießbraucher
Wenn du die Immobilie vermietest, bekommst du die Mieteinnahmen – nicht der neue Eigentümer. - ✅Flexibel planbar und familienfreundlich
Der Vorbehaltsnießbrauch eignet sich perfekt für Immobilienübertragungen in der Familie, z. B. an Kinder oder Enkel. So kannst du frühzeitig Eigentum weitergeben, ohne auf Sicherheit und Nutzung zu verzichten. - ✅Schutz vor Zugriff Dritter
Die Immobilie ist nicht mehr dein Eigentum – das kann z. B. bei Pflegebedürftigkeit oder Insolvenz ein Schutz sein, da das Haus nicht mehr zum Vermögen gehört.
3
Wie wird der Vorbehaltsnießbrauch steuerlich behandelt?
Der Vorbehaltsnießbrauch ist nicht nur rechtlich clever, sondern er bringt auch steuerliche Vorteile, besonders bei Schenkungen oder Erbschaften💡Erbschaft- und Schenkungsteuer:
Wenn du eine Immobilie überträgst und dir den Nießbrauch vorbehältst, wird der Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen. Die Steuer wird also auf einen geringeren Wert berechnet!
Beispiel
Ein Haus ist 500.000 € wert. Der Nießbrauch hat einen berechneten Wert von 120.000 €.
- Steuerlich gilt dann nur ein Wert von 380.000 € für die Schenkung.
- Das kann helfen, Freibeträge besser zu nutzen!
Einkommensteuer für den Nießbraucher:
Wenn du selbst im Haus wohnst, also keine Einnahmen hast, sind keine Werbungskosten abziehbar.
Wenn du das Haus vermietest, handelt es sich um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Somit kannst du dann auch Werbungskosten etc. absetzen, aber du musst die Einnahmen auch versteuern.
Wiederkehrende Zahlungen:
Wenn im Gegenzug regelmäßige Zahlungen vereinbart wurden, zählt der Barwert dieser Zahlungen beim neuen Eigentümer als Anschaffungskosten.
4
Wie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs zeigt, wie viel das Nießbrauchsrecht rechnerisch wert ist. Die Berechnung ist mit folgender Formel ganz einfach:Kapitalwert = Jahreswert des Nießbrauchs × Vervielfältiger
Der Jahreswert des Nießbrauchs sind die Mieteinnahmen pro Jahr. Zusätzlich müssen sogenannte Vervielfältiger beachtet werden. Die Vervielfältiger sind abhängig von der Dauer des Nießbrauchs. Falls der Nießbrauch lebenslänglich sein sollte, ist die Höhe vom Alter des Nießbrauchers abhängig und die Vervielfältiger-Tabelle kann zurate gezogen werden.
Hinweis
Die Vervielfältiger-Tabelle steht in § 14 BewG (Bewertungsgesetz).
5
Was passiert bei vorzeitiger Aufhebung des Nießbrauchs?
Wenn ein Nießbrauchsrecht vorzeitig aufgegeben oder aufgehoben wird, kann das steuerliche Folgen haben, vor allem, wenn der Nießbrauch ursprünglich im Rahmen einer Schenkung vereinbart wurde ✍️Der Verzicht auf den Nießbrauch wird steuerlich als weitere Schenkung vom Nießbraucher an den Eigentümer behandelt. Es wird so gerechnet, als hätte der Nießbraucher dem Eigentümer den Wert des Nießbrauchs geschenkt.
6
Welche Pflichten hat der Nießbraucher?
Der Nießbraucher darf eine Immobilie nutzen oder vermieten, auch wenn sie jemand anderem gehört. Doch mit diesem Recht kommen auch Pflichten, die er gegenüber dem Eigentümer beachten muss 👆Das sind die wichtigsten Pflichten des Nießbrauchers:
Erhaltung der Immobilie
Der Nießbraucher muss das Haus oder die Wohnung in gutem Zustand halten. Kleinere Reparaturen, Pflege und Instandhaltung sind die Aufgabe des Nießbrauchers 🧽
Zahlung der laufenden Kosten
Der Nießbraucher trägt die regelmäßigen Kosten:
- Grundsteuer
- Müllabfuhr
- Wasser, Strom, Heizung
- Versicherungen
Keine Substanzschäden verursachen
Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht beschädigen oder abwerten und größere bauliche Veränderungen darf er nur mit Zustimmung des Eigentümers durchführen 🏗️
Rücksicht auf den Eigentümer nehmen
Er muss die Immobilie sorgfältig behandeln und darf sie nicht zweckentfremden ⚠️
Ertragspflicht bei Vermietung
Wenn er das Haus vermietet, darf er die Miete behalten – aber er muss sich um die Verwaltung kümmern:
- Mietverträge
- Instandhaltung
- Nebenkostenabrechnung
Fazit
Du weißt nun, welche Pflichten du als Nießbraucher hast oder wie der Nießbraucher dir gegenüber verpflichtet ist. Steuerlich gibt es hier ja einige Besonderheiten, die du beachten musst. Wenn du die Sache mit dem Vorbehaltsnießbrauch schon kompliziert fandest, dann probier es für zukünftige steuerliche Angelegenheiten doch mal mit der Steuerbot-App. So brauchst du für deine Steuererklärung nur 20 Minuten und keinerlei Fachwissen 🤯
Häufig gestellte Fragen zu Vorbehaltsnießbrauch
Du hast Fragen zum Vorbehaltsnießbrauch? Schreib uns!
Unser Support steht dir jederzeit unter support@steuerbot.com zur Verfügung.
Garantierte Antwort in 24 Stunden
Wir machen keine leeren Versprechungen und halten uns dran.
Professionell und Kompetent
Auf unsere ausgebildeten Steuerexperten:innen ist immer Verlass.
Wie ein Freund
Denn mit Freunden ist das Leben schöner. Wir pflegen einen herzlichen und persönlichen Austausch mit dir.
Hat dir der Artikel weitergeholfen?
DISCLAIMER
Wir machen keine Steuerberatung. Wir ersetzen keine:n zertifizierte:n Steuerberater:in. Alle Angaben ohne Gewähr. Mehr Infos dazu findest du in unseren Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
