Steuern beim Grundstücksverkauf – Was musst du beachten?
Falls du gerade auf einem Grundstück sitzt, das du gerne loswerden möchtest, hast du dich sicherlich schon gefragt, worauf du steuerlich achten musst. Dann bist du hier genau richtig, wir führen dich durch alle steuerlichen Besonderheiten und zeigen dir wie so ein Verkauf ablaufen kann 🤝
Das Wichtigste zu Steuern beim Grundstücksverkauf in Kürze
- 🏡Grundstücksverkäufe können steuerpflichtig sein, besonders wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf erfolgen (Spekulationssteuer).
- 📈Wer mehr als drei Immobilien in fünf Jahren verkauft, gilt als gewerblicher Händler und muss Gewerbesteuer zahlen.
- 📑Grunderwerbsteuer wird vom Käufer gezahlt und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Die Themen im Überblick
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Wie läuft ein Grundstücksverkauf ab?
1️⃣ Wert ermitteln 🧮
- Recherchiere den Bodenrichtwert (z. B. über BORIS-D).
- Alternativ: Immobiliengutachter oder Makler beauftragen.
2️⃣ Unterlagen zusammenstellen 📑
- Grundbuchauszug
- Lageplan & Flurkarte
- Bebauungsplan
- Altlastenauskunft
- Energieausweis (bei bebautem Grundstück)
- u. v. m. (→ Liste gibt’s beim Bauamt oder Makler)
3️⃣ Verkauf vorbereiten 📣
- Exposé erstellen
- Grundstück ggf. aufräumen & „hübsch machen“
- Zielgruppe festlegen (z. B. Privatperson, Bauträger)
4️⃣ Vermarktung starten 📱
- Inserate online und ggf. in Zeitungen
- Bei Verkauf mit Makler: dieser übernimmt
5️⃣ Besichtigungen durchführen 👀
- Interessenten empfangen
- Fragen zu Lage, Baurecht & Erschließung beantworten
- Unterlagen bereithalten
6️⃣ Kaufvertrag vorbereiten ✍️
- Notar erstellt Vertragsentwurf
- Bonitätsprüfung des Käufers
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
7️⃣ Kauf abwickeln 💰
- Notartermin zur Vertragsunterzeichnung
- Käufer zahlt den Kaufpreis
- Eigentumsübertragung im Grundbuch
Hinweis
Der Verkauf ist abgeschlossen, sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist und du das Geld erhalten hast.
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Welche Unterlagen brauchst du für den Verkauf?
- 🏡Grundbuchauszug: Zeigt, wer Eigentümer ist und ob Belastungen (z. B. Hypotheken) bestehen.
- 🗺️Flurkarte & Lageplan: Zeigt die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks.
- 🧱Bebauungsplan: Gibt an, was und wie gebaut werden darf.
- 📘Baulastenverzeichnis: Zeigt Pflichten wie Wegerechte oder Bauverbote.
- 🔌Erschließungsnachweis: Belegt, ob Strom, Wasser, Abwasser, Internet etc. vorhanden sind.
- ⚠️Altlastenauskunft: Gibt an, ob der Boden verunreinigt ist (z. B. durch Chemikalien).
- 📏Flächennutzungsplan: Zeigt, welche Nutzung vorgesehen ist (z. B. Wohngebiet oder Gewerbe).
- 📄Exposé: Werbewirksame Zusammenfassung für Interessenten.
- 🏗️Bauvoranfrage (optional): Gibt Auskunft, ob ein bestimmtes Bauvorhaben möglich wäre.
- 📸Fotos vom Grundstück: Am besten mit Luftbild oder Drohnenaufnahme.
- 💶Grundsteuerbescheid: Gibt Auskunft über laufende Kosten.
- 🌡️Energieausweis (bei bebauten Grundstücken): Zeigt, wie energieeffizient das Gebäude ist.
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Wie bestimmst du den Verkaufspreis?
Für den Verkaufspreis müssen einige Faktoren geprüft und ermittelt werden. Die folgenden Schritte solltest du auf keinen Fall vergessen:1️⃣ Bodenrichtwert ermitteln
- ➤Den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in deiner Gegend findest du beim Bodenrichtwertsystem (BORIS).
- ➤Formel: Bodenrichtwert × Grundstücksgröße = grober Richtwert.
2️⃣ Vergleichswertverfahren nutzen
- ➤Preise ähnlicher Grundstücke in der Umgebung vergleichen.
- ➤Besonders sinnvoll in Siedlungen mit einheitlicher Bebauung.
- ➤Daten findest du beim örtlichen Gutachterausschuss.
3️⃣ Weitere Faktoren einbeziehen
- ✔️Lage (ruhig, zentral, ländlich)
- ✔️Grundstücksgröße & -zuschnitt (rechteckig, Hanglage?)
- ✔️Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser?)
- ✔️Bebaubarkeit (laut Bebauungsplan)
- ✔️Altlasten (z. B. Bodenverunreinigung senkt den Wert)
- ✔️Nutzung (Wohnbau, Gewerbe, Landwirtschaft)
4️⃣ Gutachter oder Makler beauftragen
- ➤Ein Gutachten (kostenpflichtig) gibt dir ein gerichtsfestes Ergebnis.
- ➤Makler schätzt den Wert meist kostenlos im Rahmen eines Verkaufsauftrags.
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Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?
🏡 Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer muss vom Käufer bezahlt werden. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises
📆 Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer gilt für private Verkäufer, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf weiterverkauft wird. Besteuert wird der Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis und Kosten). Besteuert wirst du mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz.
Verkaufst du nach mehr als 10 Jahren, entfällt die Spekulationssteuer komplett.
Gewerbesteuer 🏢
Die Gewerbesteuer ist nur relevant bei gewerblichem Grundstückshandel. Dieser entsteht, wenn der Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren stattfand.
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Welche Kosten kommen beim Verkauf auf dich zu?
- 🧑💼Maklerprovision: Bis zu 7,14 % des Kaufpreises
- 📈Immobilienbewertung: Kurzgutachten ab ca. 500 €, Vollgutachten bis zu 1,5 % des Immobilienwerts
- 🗂️Kosten für Unterlagen: z. B. Grundbuchauszug (ca. 10–20 €), Altlastenauskunft, Flurkarte etc.
- 📸Vermarktungskosten bei Privatverkauf: Anzeigen, Fotograf, ggf. Drohnenaufnahmen
- 💳Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn ein laufender Kredit wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst wird
- 🧾Löschung von Grundschulden: Notarkosten für Löschung: ca. 0,2 % der Grundschuld
- 📆ggf. Spekulationssteuer: Wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkauft wird
- 📐ggf. Vermessungskosten: Wenn eine Grenzvermessung nötig ist
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Wie findest du den richtigen Käufer?
Um den richtigen Käufer zu finden, solltest du 3 Entscheidungen treffen:Wer soll das Grundstück kaufen?
- Privatpersonen: ideal für kleine Grundstücke zur Wohnnutzung
- Kapitalanleger: suchen Grundstücke für Renditeobjekte
- Bauträger: interessiert an großen, baureifen Flächen für Projekte
Wie möchtest du verkaufen?
- Privatverkauf: Du kümmerst dich um alles selbst, von Inserat bis Verkauf
- Verkauf über einen Makler: Ein Experte nutzt seine Erfahrungen im Verkauf von Immobilien, um dir beim Verkauf zu helfen. Das kostet natürlich etwas mehr Geld als ein Privatverkauf.
Kannst du an den Käufer verkaufen?
Hier musst du lediglich noch Selbstauskunft, Finanzierungsbestätigung oder Schufa-Auskunft anfordern, um zu prüfen, ob der potenzielle Käufer auch wirklich geeignet ist.
Fazit
Du weißt nun, welche steuerlichen Besonderheiten auf dich zukommen können, wenn du dein Grundstück verkaufst. Falls du dich gerade in diesem Prozess befindest, hast du sicherlich nicht viel Zeit, um dich mit Kleinigkeiten, wie deiner Steuererklärung zu befassen. Hier kann dir die Steuerbot-App helfen, denn so kostet dich deine Steuererklärung nur 20 Minuten 🤯
Häufig gestellte Fragen zu Steuern beim Grundstücksverkauf
Solltest du privat verkaufen oder einen Makler engagieren?
Wie schnell kannst du ein Grundstück verkaufen?
Gibt es Besonderheiten beim Verkauf an Angehörige?
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Unser Support steht dir jederzeit unter support@steuerbot.com zur Verfügung.
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