Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Wenn du ein Haus kaufst, kommen sicherlich einige Kosten auf dich zu, die zur Renovierung oder Verbesserung der Immobilie beitragen sollen. Wenn es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt, könntest du in eine Steuerfalle tappen. Wie du das vermeiden kannst, erfährst du hier 🤝
Das Wichtigste zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
- 📘Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach Immobilienkauf, die über 15 % der Gebäudekosten (ohne USt) liegen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
- 🔧Zusammenzurechnen sind alle baulichen Maßnahmen, auch Schönheitsreparaturen und Mängelbeseitigungen, ausgenommen regelmäßig wiederkehrende Erhaltungen.
- 🏠Bei teilentgeltlicher Übertragung (z. B. in der Familie) gelten die 15 %-Grenzen nur für den entgeltlich erworbenen Teil der Immobilie.
- 💡Zur Steueroptimierung sollten Maßnahmen ggf. vor der Anschaffung oder nach Ablauf von 3 Jahren erfolgen – dann ist ein Sofortabzug als Werbungskosten möglich.
Die Themen im Überblick
- Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
- Welche Arbeiten zählen dazu?
- Was ist ein „Standardsprung“?
- Welche Kosten zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
- Warum ist die Abgrenzung wichtig?
- Wie prüft man die 15 %-Grenze?
- Was gilt bei selbstgenutzten Immobilien?
- Wie kann man steuerliche Nachteile vermeiden?
- Häufige Fragen 💭
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Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen, die du in den ersten 3 Jahren nach dem Immobilienkauf durchführst und die mehr als 15 % des Kaufpreises des Gebäudes ausmachen.Diese Kosten kannst du nicht sofort absetzen, wie normale Werbungskosten.
Stattdessen musst du sie über viele Jahre abschreiben. Im Falle von Wohngebäuden über 50 Jahre.
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Welche Arbeiten zählen dazu?
Alle anschaffungsnahen Herstellungskosten gelten als bauliche Maßnahmen, die zur Erneuerung, Verbesserung oder Wiederherstellung dienen.Dazu gehören Sanierung und Modernisierung von:
- 🚿Bad
- 🍽️Küche
- ⚡Elektroinstallation
- 🔥Heizungsanlage
- 🪟Fenster & Türen
- 🏠Dach
- 🪵Fußböden
- 🎨Fassadensanierung
- 🖌️Verputzen und Malerarbeiten im gesamten Haus
- 💧Austausch von Leitungen
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Was ist ein „Standardsprung“?
Ein Standardsprung bezeichnet im Steuerrecht eine wesentliche Verbesserung eines Gebäudes durch Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnstandard deutlich über das ursprüngliche Niveau hinaus erhöhen.Ein Standardsprung liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen neue Ausstattungsmerkmale hinzukommen oder die Qualität des Gebäudes erheblich gesteigert wurde.
Ein Standardsprung führt in der Regel dazu, dass Instandhaltungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden, wodurch sie nicht sofort abziehbar sind, sondern nur über viele Jahre abgeschrieben werden dürfen 😅
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Welche Kosten zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Nicht alle Aufwendungen nach dem Immobilienkauf müssen über Jahre abgeschrieben werden. Einige Kosten darfst du sofort als Werbungskosten abziehen, weil sie nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen. Das sind zum Beispiel:- 🔥Heizungswartung
- 🛗Aufzugswartung
- 🚿Beseitigung von Rohrverstopfungen
- 🧰Kleinreparaturen
- 🔍Aufwendungen zur Mängelbeseitigung, sofern der Mangel erst nach dem Kauf entsteht
- 📋Planungs- und Gutachterkosten vor dem Notartermin
- 🎨erste Renovierungen, wenn sie vor Eigentumsübergang erfolgen
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Warum ist die Abgrenzung wichtig?
Die richtige Einordnung der Kosten nach dem Immobilienkauf hat große steuerliche Auswirkungen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten musst du leider abschreiben. Somit teilt sich die Steuerersparnis auf mehrere Jahre auf. Erhaltungsaufwendungen hingegen kannst du direkt absetzen und führen noch im selben Jahr zu einer massiven Steuerersparnis 🤑6
Wie prüft man die 15 %-Grenze?
Die 15 %-Grenze entscheidet, ob Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und abgeschrieben werden müssen oder ob sie sofort abziehbar sind. So prüfst du die 15 %-Grenze:Ermittlung der Anschaffungskosten des Gebäudes
Nur das Gebäude zählt, nicht der Anteil für den Grund und Boden. Umsatzsteuer wird nicht einbezogen, wenn du keinen Vorsteuerabzug hast.
Beispiel
Gesamtkaufpreis Immobilie: 300.000 €
Anteil Gebäude: 200.000 €
➡️ Diese 200.000 € sind die relevante Basis.
Drei-Jahres-Zeitraum ab Kaufdatum
Ab dem Tag der Anschaffung beginnt die Frist. Alle baulichen Maßnahmen in diesen ersten 3 Jahren zählen.
Aufwendungen addieren
- Reparaturen und Instandsetzungen
- Maßnahmen zur Mängelbeseitigung
- Modernisierungen, die den Standard verbessern
Prüfung der 15 %-Grenze
Wenn die Summe der berücksichtigungsfähigen Kosten innerhalb von 3 Jahren mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten beträgt, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Beispiel
Gebäude-Anschaffungskosten: 200.000 €
15 %-Grenze: 30.000 €
Instandhaltungskosten nach Kauf: 35.000 €
➡️ Ergebnis: Grenze überschritten, also müssen die Kosten abgeschrieben werden.
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Was gilt bei selbstgenutzten Immobilien?
Bei selbstgenutzten Immobilien kannst du keine Werbungskosten absetzen. Generell kannst du als Faustregel nehmen: Wenn deine Immobilie keinen Gewinn machen kann oder soll, ist sie steuerlich nicht relevant.8
Wie kann man steuerliche Nachteile vermeiden?
Achte darauf, dass du innerhalb von 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % der Gebäudekosten für Renovierungen ausgibst. Dadurch kannst du vermeiden, dass keine Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Somit kannst du deine Kosten direkt absetzen, anstatt sie über mehrere Jahre abschreiben zu müssen.
Fazit
Du weißt nun, was anschaffungsnahe Herstellungskosten sind und was du tun kannst, um sie zu vermeiden. Egal ob du anschaffungsnahe Herstellungskosten hast oder ob du Werbungskosten hast, die du direkt absetzen kannst, du solltest deine Steuererklärung machen, um das Beste aus deinen Steuern herauszuholen. Mit der Steuerbot-App brauchst du dafür nur 20 Minuten und keinerlei Steuerfachwissen 🤝
Häufig gestellte Fragen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
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